Clauses suspensives : définition, fonctionnement et exemples
Vous désirez tout savoir sur les conditions suspensives en cas de vente immobilière ? LIBIMMO vous livre aujourd’hui tous ses conseils pour réussir votre transaction immobilière !
Qu'est-ce qu'une condition ou clause suspensive ?
Une condition suspensive est une clause associée à la promesse de vente ou le compromis de vente (à l’avant-contrat immobilier).
Cette clause fait office de protection en cas d’imprévu, que ce soit pour les acquéreurs ou les vendeurs. Grâce à celle-ci, les 2 parties se verraient libérées de leurs obligations si une chose venait gêner le bon déroulement de la vente.
EXEMPLES : Refus de financement par les banques, apparition d'une servitude contraignante (servitudes continues ou discontinues / apparentes ou non-apparentes)…
IMPORTANT : Si au moins une des clauses suspensives ne se réalise pas, la vente devient « nulle » et le contrat de vente n’est plus valide.
Lors d’une vente immobilière, seulement une seule condition suspensive est obligatoire, la clause d'obtention du prêt immobilier par l’acquéreur. En effet, la plupart des acheteurs ayant recours à un prêt pour acheter leur logement et dans la possibilité que ceux-ci ne l’obtiennent pas, les 2 parties seront sécurisées et la vente sera annulée, sans frais.
Il existe bien entendu d’autres clauses suspensives, mais celles-ci sont facultatives. Elles seront à ajouter au cas par cas, selon vos situations personnelles et à ajouter à l’avant-contrat.
ATTENTION : ces clauses doivent absolument être ajoutées avant la signature de votre avant-contrat afin d’être prise en compte si besoin !
À SAVOIR : Les particuliers qui achètent leur logement à l'aide d'un prêt immobilier disposent automatiquement de la clause qui leur permet de ne l'acheter que s'ils obtiennent leur crédit.
Pas d’inquiétude pour les vendeurs, cette clause contient un certain délai ! He oui, vous n’aurez pas à attendre 4 mois la réponse de l’acquéreur de votre bien concernant son prêt ! En moyenne, cette clause dispose d’un délai d’environ 2 mois (le minimum étant de 45 jours) afin de permettre à l’acquéreur d’obtenir son offre de prêt immobilier de la banque (ou son refus…). De ce fait, l’acheteur dispose d’environ 2 mois pour informer le vendeur s’il a obtenu (ou non) son prêt immobilier.
L’acquéreur potentiel de votre bien immobilier n’a pas besoin de prêt immobilier pour l’acheter ? En effet, ça peut arriver ! Certains acheteurs bénéficient des fonds nécessaires pour ne pas prétendre au prêt immobilier. Si vous vous trouvez dans ce cas, l’acquéreur pourra renoncer à la clause suspensive d’obtention de prêt immobilier en ajoutant une clause le signifiant à l’avant-contrat.
IMPORTANT : si l’acquéreur recourt finalement à un prêt, mais que la clause a déjà été ajoutée à l’avant-contrat et que celui-ci a été signé, il ne pourra pas bénéficier de la condition suspensive.
Les clauses suspensives généralement présentes à l’avant-contrat :
- L'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien immobilier
Les servitudes sont des contraintes existantes sur des immeubles, des bâtiments ou des terrains qui ont pour effet soit de limiter (ou d’interdire) l’exercice des droits des propriétaires, soit d’imposer la réalisation de travaux. Vous pouvez demander cette clause directement sur Internet auprès du service d’urbanisme de votre commune.
- La renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien immobilier
Le droit de préemption permet à une commune d’acheter un bien immobilier en priorité. Il y a deux possibilités : - la Collectivité Territoriale se rend acquéreur au prix proposé par le vendeur et ainsi, la vente se déroule sans problème. - Celle-ci propose un prix plus faible, dans ce cas-ci, le vendeur a plusieurs solutions : soit d’accepter le prix, soit de maintenir son prix (le juge de l’expropriation pourra être saisi car il y a désaccord), soit de renoncer à la vente du bien immobilier.
Si un droit de préemption existe, le notaire devra vérifier qu’aucun ayant droit ne veut l’exercer.
- La situation hypothécaire apurée au moment de la vente immobilière
Une situation hypothécaire apurée au moment de la vente permet de savoir, avant d’acheter, si le bien n'est pas grevé d’hypothèques. Cette condition suspensive permettra à l’acquéreur de se rétracter si ces hypothèques n’étaient pas couvertes au moment de la vente définitive.
- L’obtention d’un permis de construire, d’un permis de démolition
Vous souhaitez construire ou faire des modifications sur le bien que vous achetez ? Selon votre projet, vous pouvez inscrire comme clause suspensive : l’obtention d’un permis de construire, l’obtention d’un certificat d’urbanisme… Cette clause sera considérée comme réalisée si vous obtenez l’autorisation.
- Réalisation d'une vente immobilière
Vous avez besoin de finaliser votre vente immobilière afin de financer une nouvelle transaction ? Vous pouvez ajouter cette clause suspensive à votre contrat !
IMPORTANT : vous pouvez bien entendu ajouter d’autres conditions suspensives dans votre avant-contrat en fonction de vos situations, il suffira simplement de demander !
Comment faire valoir une condition suspensive ?
Si la non-réalisation d’une clause suspensive est avérée, c’est à l’acquéreur (ou au notaire) de la faire valoir. Ceux-ci pourront se présenter jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif (sauf si un délai est assorti à la clause). L’acquéreur (ou le notaire) devra informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Il devra se munir de tous les documents nécessaires prouvant la non-réalisation de la condition suspensive.
Que se passe-t-il en cas de non-réalisation d'une clause suspensive ?
La non-réalisation d’une seule des clauses suspensives entraîne l’annulation du contrat de vente.
Aucune pénalité n’impactera le vendeur, ni l’acquéreur. Les sommes qui étaient engagées seront totalement remboursées et aucune des parties ne pourra demander des dommages et intérêts ou forcer la vente.
En revanche, si toutes les conditions sont réalisées, les deux parties pourront signer l’acte de vente définitif chez le notaire.
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