L’importance du calcul de la surface en m2 de son bien immobilier

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L’importance du calcul de la surface en m2 de son bien immobilier
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Le calcul précis de la superficie peut aider à déterminer la valeur, les coûts, les opportunités d'aménagement et les intérêts potentiels des acheteurs ou des locataires pour un bien immobilier.

Le calcul de la superficie en mètres carrés (m²) de son bien immobilier est important pour plusieurs raisons :

  • Valeur du bien : La superficie peut influencer la valeur d'un bien immobilier, car plus la superficie est grande, plus la valeur peut être élevée.

  • Taxation : Dans certaines régions, la superficie peut influencer le montant de la taxe foncière que vous devez payer pour votre bien immobilier.

  • Aménagement intérieur : La superficie peut aider à déterminer le nombre de pièces et l'aménagement intérieur possible pour votre bien immobilier.

  • Efficacité énergétique : La superficie peut influencer les coûts d'énergie pour votre bien immobilier, car plus la superficie est grande, plus les coûts peuvent être élevés.

  • Vente ou location : La superficie peut être un facteur clé pour les acheteurs ou les locataires potentiels, car ils peuvent souhaiter savoir la superficie de chaque pièce et de l'ensemble du bien immobilier.

Quels sont les différents types de surface ?

Il existe plusieurs types de surfaces en immobilier :

Surface habitable : calculée en prenant en compte la superficie des pièces principales, telles que les chambres, les salles de bains, les salons, les cuisines, etc...

Les critères pour déterminer la surface habitable varient selon les pays et les réglementations locales, mais en général, ils incluent :

_Les hauteurs de plafond : pour être considéré comme habitable, une pièce doit avoir une hauteur minimale de 2,20 mètres.
_La fenestration : pour être considérée comme habitable, une pièce doit disposer d'au moins une ouverture vers l'extérieur, telle qu'une fenêtre ou une porte-fenêtre.
_L'utilisation : pour être considérée comme habitable, une pièce doit être utilisée à des fins d'habitation, telles que les chambres, les salles de bains, les salons, etc.
_La surface minimale : certaines réglementations locales imposent une surface minimale pour les pièces considérées comme habitables.

En général, la surface habitable est mesurée en mètres carrés (m²) et doit être déterminée avec précision pour respecter les lois et les réglementations locales en matière de logement.

Surface utile : total de la superficie des pièces principales, plus la surface des parties communes telles que les couloirs, les escaliers, les halls d'entrée, etc… Cependant, la surface utile est généralement inférieure à la surface habitable car elle ne prend pas en compte les espaces tels que les placards, les dégagements, les sous-pentes, etc…

CALCUL : Pour calculer la surface utile, il est nécessaire de mesurer les murs intérieurs des pièces et des parties communes, en excluant les espaces tels que les balcons, les terrasses, les caves, les greniers, etc...

EN RÉSUMÉ : la surface utile est une mesure plus complète de la superficie d'un logement que la surface habitable, mais elle est toutefois inférieure à celle-ci en raison de l'exclusion de certains espaces.

Surface brute : superficie totale d'un logement, y compris les murs intérieurs et extérieurs, les plafonds, les planchers et les sols. Elle mesure la surface totale d'un logement, sans tenir compte de l'utilisation des différents espaces ni des éléments tels que les escaliers, les couloirs, les placards, les balcons, etc…

CALCUL : Pour calculer la surface brute, il est nécessaire de mesurer tous les murs intérieurs et extérieurs d'un logement, ainsi que la superficie totale des planchers et des plafonds. Cette mesure peut être obtenue en utilisant un plan d'architecte ou en mesurant directement les murs et les planchers.

EN RÉSUMÉ : En général, la surface brute est utilisée pour déterminer la superficie totale d'un logement et pour évaluer le coût de construction ou de rénovation d'un bâtiment. Cependant, elle ne reflète pas l'espace habitable ou utilisable d'un logement et n'est donc pas considérée comme une mesure précise de la superficie habitable ou utile.

Surface commerciale : superficie d'un bâtiment ou d'un espace commercial destiné à une utilisation commerciale, telle que la vente de produits ou de services.

CALCUL : Pour calculer la surface commerciale, il est nécessaire de mesurer la superficie totale des espaces destinés à l'utilisation commerciale, tels que les magasins, les boutiques, les restaurants, les entreprises, etc… Cela peut inclure la surface des planchers, des murs, des plafonds et des salles d’exposition.

Il est important de noter que la surface commerciale peut varier en fonction de la réglementation locale, des exigences de l'utilisation prévue et des critères de mesure tels que la hauteur de plafond, l'espace d'exposition, etc…

EN RÉSUMÉ : En général, la surface commerciale est utilisée pour déterminer la superficie disponible pour une utilisation commerciale et pour évaluer le coût d'utilisation ou de location d'un espace commercial.

Surface de plancher utile (SPU) : est une mesure de la superficie habitable ou utilisable d'un bâtiment, en incluant la surface des planchers.

CALCUL : Pour calculer la surface de plancher utile, il est nécessaire de mesurer la superficie totale des planchers de chaque pièce habitable ou utilisable d'un bâtiment, telle que définie par les normes locales. Les planchers comprennent la surface des sols, des murs et des plafonds, mais excluent les espaces tels que les escaliers, les couloirs, les balcons, les caves, les greniers, etc.

La surface de plancher utile peut varier en fonction de la réglementation locale et des exigences de l'utilisation prévue, mais en général, elle inclut la surface minimale des pièces, telles que les chambres à coucher, les salles de bain, les cuisines, les salons, etc...

EN RÉSUMÉ : la surface de plancher utile est une mesure complète de la superficie habitable ou utilisable d'un bâtiment et est souvent utilisée pour évaluer le coût de construction, de location ou de vente d'un bâtiment.

  • Surface pondérée : La surface pondérée est une méthode de calcul de la superficie habitable d'un bâtiment qui tient compte des variations de la hauteur des plafonds et des fenêtres dans différentes pièces d'un bâtiment. 

Le but de la surface pondérée est de refléter la qualité réelle de la superficie habitable en prenant en compte les différences de lumière et d'espace dans différentes pièces d'un bâtiment. Cela peut inclure la pondération de la superficie des pièces avec des plafonds plus hauts ou des fenêtres plus grandes pour les évaluer plus élevées que les pièces avec des plafonds plus bas ou des fenêtres plus petites.

La surface pondérée peut être utilisée pour évaluer la qualité de la vie dans un bâtiment ou pour aider à établir les prix de vente ou de location.

La détermination de la surface pondérée peut être complexe et nécessiter l'avis d'un expert en immobilier.

Quelles sont les différentes lois :

  • La loi carrez : La loi Carrez est une loi française qui oblige les vendeurs de biens immobiliers à informer les acheteurs potentiels de la superficie exacte des locaux vendus. La loi s'applique aux logements collectifs tels que les appartements et les maisons en copropriété. Les vendeurs doivent fournir ces informations avant la signature de l'acte de vente.

La loi Carrez prend en compte la superficie des pièces principales d'un logement collectif, telles que les chambres, les salles de bains, les salons, les cuisines, etc… Elle exclut généralement les espaces tels que les balcons, les loggias, les caves, les greniers, les parkings, etc…. Les dimensions doivent être déterminées selon des critères précis définis par la loi.

  • La loi Boutin : La loi Boutin est une loi française adoptée en 2009 qui a modifié les règles en matière de location immobilière. Elle traite de différents aspects de la location, tels que :

  1. Durée minimale des baux : la loi fixe une durée minimale de location pour les baux d'habitation, afin de garantir une certaine stabilité aux locataires.
  2. Loyers : la loi prévoit des plafonds de loyers pour les logements situés dans certaines zones tendues. Elle vise à empêcher les propriétaires de fixer des loyers excessifs.
  3. Protection contre les expulsions : la loi renforce les droits des locataires en matière de protection contre les expulsions abusives. Elle prévoit des conditions strictes pour les procédures d'expulsion et donne aux locataires un délai de recours en cas de litige.
  4. Énergie : la loi impose aux propriétaires de fournir aux locataires des informations sur la performance énergétique des logements loués.

EN RÉSUMÉ : la loi Boutin vise à équilibrer les relations entre les propriétaires et les locataires, en favorisant la stabilité des locations et en protégeant les locataires contre les abus.

Quelle est la méthode pour calculer une surface en m2 ?

Pour calculer la superficie en mètres carrés (m²) d'une pièce, il est nécessaire de mesurer la longueur et la largeur de la pièce en mètres, puis de multiplier ces deux mesures.

Formule de calcul : Superficie (en m²) = Longueur (en m) × Largeur (en m)

EXEMPLE : si une pièce mesure 5 mètres de longueur et 3 mètres de largeur, sa superficie serait de 5 m × 3 m = 15 m².

Il est important de mesurer avec précision la longueur et la largeur de la pièce pour obtenir une superficie précise. Les mesures peuvent être effectuées à l'aide d'un mètre ruban ou d'un mètre laser.

Comment calculer la surface en m2 d’une pièce aux formes complexes ? 

Pour calculer la superficie en mètres carrés (m²) d'une pièce aux formes particulières, il est nécessaire de diviser la pièce en formes plus simples (comme des rectangles, des triangles ou des cercles), puis de mesurer la superficie de chaque forme simple et de les additionner pour obtenir la superficie totale de la pièce.

Pour les pièces avec des formes complexes, il peut être nécessaire de faire appel à un expert en géométrie pour aider à diviser la pièce en formes simples et à effectuer les calculs nécessaires.

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Quelles sont les pièces à prendre en compte et celles à exclure dans le calcul ?

Dans le calcul d'une superficie, les pièces à prendre en compte dépendent de l'objectif de la mesure. Généralement, pour le calcul de la superficie habitable d'un bâtiment, les pièces à prendre en compte sont les pièces destinées à l'habitation.

Il est important de noter que certaines pièces ne sont généralement pas considérées comme des pièces habitables dans le calcul de la superficie habitable (car fonction principale n’est pas de s’y loger et/ou hauteur inférieur à 1m80). 

Cas particuliers : Vérandas et pièces de 8 m2 ou moins

  • Pour intégrer une véranda au calcul, celle-ci doit : avoir une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1m80, être couverte et close ainsi qu'être autorisée par la copropriété

  • Pour intégrer une pièce de 8m2 ou moins dans le calcul, il faut que celle-ci ait une hauteur minimum de 1m80 (elle ne comptera pas dans le nombre des pièces de vie).

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